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01/10/20
Long Term Rental

如何判断物业管理公司是否专业?

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出差在外地?住的太远?没时间顾及? 出租物业到底应该如何管理? 很多人会想到物业管理公司,毕竟管理公司专业高效,不用自己费心了。那么,找物业管理公司,需要注意哪些呢? 如何判断一家物业管理公司是否专业呢? 今天为大家整理了解物业管理公司时,需要注意的五大问题。   1. 提供怎样的服务?   每一家物业管理公司的服务内容都会稍有不同。确认您的投资房所需服务,了解每项服务的内容。   一般的服务内容有:出租物业的市场推广,租金收益评估,租客背景审核,拟定租赁合同,房屋入住检查,房屋维护保养,维修人员安排,定期房屋检查,房屋清洁,租客投诉调解,租约续租等等。   2. 如何确认租金收益?   专业的物业管理公司会用清晰且有逻辑性的数据去评估您的租金收益。   请不要盲目相信虚高的租金,那是不切实际的数据。   真正专业的公司会结合大数据,以及自身房源的历史数据为客人做一个租金预估范围值。   3. 招租费用和管理费用?   招租和管理是两个不同的概念。   招租是一次性服务,为的是给业主找到合适且优质的租客。管理则是长期服务,在租客入住期间,定期检查,维护,清洁,保养房屋,最大程度维持房屋原有的良好状态。   确认您的投资房所需服务,价格和服务一般成正比。如果您每月只愿意支付几十刀,那么请不要期待得到价值几百刀的服务。   另外,请一定了解是否有隐藏费用,不要因小失大。 4. 审核租客的标准是什么?   租客背景审核被认为是招租过程中最重要的一项服务(之前有说过,招租和管理是不同的概念)。优质的租客可以在一定程度上减少了可能发生的纠纷和冲突,从而确保业主的利益。   确认关于租客背景审核的步骤流程,这也是检验物业管理公司是否专业的重要指标。   收入证明,前业主审核,信用报告,犯罪记录,LTB上庭记录等等都是必不可少的。详情可点击A家物管之前的文章了解:租客审核——在加拿大当房东太难了。   5. 如何去跟进物管公司的服务?   将房屋托管给物管公司,业主自己该如何及时获取信息?请务必确认如何跟进物管公司的服务。是阶段性报告?还是每次小修小补的说明?   保持一个适度的频率,既不觉得叨扰,也能及时准确地了解想要的信息。   关注A家物管Avilla, 我们为您的物业提供最专业的资讯。   647-782-6663   更多资讯,请关注A家物管公众号Avilla: 了解更多服务项目,可添加Avilla工作人员微信   每位咨询的客人都可以获得免费的民宿收益预估  

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01/7/20
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出租物业是否应该配备家具呢?

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​给出租物业配备家具装饰是一项不小的开支,您是应该自己配备好家具?还是让租客自带家具呢?   今天,A家物管帮您分别列出了这两种情况的优势:   家具配备齐全   更高的租金。家居装饰配备完善的出租物业,一般可以比未配置家居的物业租金高出5%-50%。根据大数据的显示,以月租金$2000的长租condo为例:   如果配备家具后继续长租,那么每年可以多租$3,600-$6,000;   如果配备家具后做airbnb类型的短租,平均租期3-5天,那么每年可以多租$9,600-$12,000;   如果配备家具后做corporate housing类型的短租,平均租期2-5个月,那么每年可以多租$6,000-$12,000。   注:以上只是大致数据。根据房屋的具体位置,以及各方面的状态,有时corporate housing的租金会反超airbnb类型的短租民宿租金。   更好地维护物业状态。如果您的房屋各方面都符合短租的要求(无论是airbnb还是corporate housing,都有相关的标准和规定,请各位业主一定要确认清楚,如有疑虑也可以咨询A家物管客服),那么配备家居的物业将更适合做短租。您可以更加灵活地掌握出租的天数,随时收回自己的房屋,以及更好地维护房屋的状态。   税务减免。因为您有一些房屋的开支,可以抵免一部分的税务。详情可咨询专业的会计师。   租客自带家具   更长的租期。租客如果自带家具,那么他们将会按自己的想法的需求去设计您的物业。家具齐全的出租物业一般更适合短时间居住的租客,比如出差的商务人士,大学生等。而要求租客自带家具的物业将会让租客住得更久。 ​ 不用担心损耗。您将房屋出租的时候是空的状态,所有的家居装饰全都由租客自行准备,所以也就不用担心各项家居装饰的损耗(比如床塌了,桌子坏了等等)。   没有额外的日常开支。相比于配备家具的短租,租客自带家具的长租期间,业主不需要承担额外的日常开支了,比如日常的水电网煤,在一定程度上减少了业主的经济压力。   不需要投入太大的精力管理。由于租期长,租客不会轻易变动,所以相对的也不会需要特别多的精力管理。各项设施均由租客自行准备,房东省心省力了。   如何选择?   如果您的出租物业靠近多伦多市中心,房屋是小户型的condo,大楼内已经配备了各项设施,那么您的物业将会吸引到更多的年轻人。 ​ 年轻人大多还没有非常稳定,所以租客的流动性会非常大,您可以将自己的出租物业配备简单的家居装饰,这样更容易出租给他们。   另外,市中心的condo也很适合出租给商务差旅的人士,家具齐全的物业将更受欢迎。如果您的物业符合短租的各项规定(无论是airbnb还是corporate housing),那么恭喜您,您的租金将会大大地提升。   如果您的出租物业是大户型,尤其是house,那么建议您可以清空家里的家居装饰(如果家具已经老旧),让租客自行配备家具。   一般house会出租给一家人,所以他们更愿意自己去布置房屋,这样他们也会住得更久,免去您一直到期转租,一直寻找新租客的烦恼。   如果您的house已经配备了家具,并且质量优且新,那么不用担心,您完全可以带家具出租,做成corporate housing,租金会大幅度上涨,可以更快的收回家具的成本。     以上是一个大范围的建议,具体问题还是要具体分析。如果您对这方面还有任何疑虑,欢迎致电或微信A家物管了解更多,我们会免费给您的房屋做租金收益评估,给出相关的专业建议。       关注A家物管Avilla, 我们为您的物业提供最专业的资讯。   647-782-6663   更多资讯,请关注A家物管Avilla公众号: 了解更多服务项目,可添加Avilla工作人员微信   每位咨询的客人都可以获得免费的民宿收益预估  

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12/30/19
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多伦多适合做出租物业吗?

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出租房产物业,应该是您增加收入来源最安全的方式之一了。   通过正确的步骤,您可以毫无压力地增加您的资产。   那么多伦多,到底适不适合做出租物业呢? 从大数据来看,多伦多有非常巨大的租赁市场,是很适合做出租物业的。   其原因如下:   空置率低   根据Ryerson大学城市研究和土地发展中心的人口普查信息来看,多伦多在众多加拿大和美国的中心城市中,是发展最快的。 这将导致多伦多巨大的住房需求。 那么这巨大的市场需求,对于想最大化收益的房东来说,是非常好的消息了。只要操作得当,您完全可以避免房屋空置。     优质租客   既然需求是巨大的,那么需要更加慎重地挑选合适优质的租客。 优质租客的三大特点: 责任心——像对待自己家一样对待您的出租房,不恶意破坏。 经济实力——每月按时支付全额租金,不拖欠。 尊重契约——遵循和房东签订的租房合同,遵守其中所有规则。 当然,大家都知道,想找到合适的优质租客并不容易。您需要借助专业的平台,专业的数据来获得全面的信息。 在这里,A家物管给大家整理了一些必要的步骤: 1. 前业主审核;2. 收入证明;3. 信用报告;4. 犯罪记录;5. LTB上庭记录     高品质公寓   多伦多的公寓,数量多,且具备高品质。可以迅速满足市场需求的增长。 大多数的公寓大楼装修现代,并且拥有全新设施,例如游泳池,健身房,宴客厅,娱乐区域,顶楼天台以及24小时前台安保服务。 另外,大多数公寓楼(尤其是市中心的)的地理位置绝佳:靠近餐厅,公园,娱乐场所或是学校,交通便利。 多伦多(尤其市中心)的公寓是投资客的首选,无论您是感兴趣买来做投资,或是已经有了一间公寓想用于出租,都是非常好的选择。     物业管理   多伦多的物业管理公司非常之多,体系也相对完善。也从侧面说明了出租物业的巨大市场。我们A家物管就是其中出色的一家。 我们通过多渠道市场推广,以及严格的租客背景审核,帮助业主和投资人物色优质的租客。 我们善于维护业主和租客之间的关系。及时跟进租客的需求,解决租客的问题,避免双方的误解和冲突。也就是说,业主完全不用操心关于出租物业的任何问题了。 除了必需的铲雪和除草,我们还会有定期房屋检查服务(比如入住和退租检查,入冬和开春检查),以确保房屋维持在良好的状态。 另外,考虑到有可能遇到拖欠租金的问题,我们特别为业主提供租客驱逐服务,以及租金收益保障服务。租客恶意拖欠租金时,我们的保险会保障您准时收到租金。 A家物管致力于维护屋主的权益,力求屋主和租客双方共赢,为优质的屋主找到优质的租客。 让屋主省心,放心,安心,是A家物管的最大诉求。将您的出租物业交给我们,躺着收钱不是梦!     祝大家新年快乐!事事顺心!   关注A家物管Avilla, 我们为您的物业提供最专业的资讯。   647-782-6663   更多资讯,请关注A家物管Avilla公众号: 了解更多服务项目,可添加Avilla工作人员微信   每位咨询的客人都可以获得免费的民宿收益预估  

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12/23/19
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【重要提示】冬季空置房的注意事项

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多伦多冬季严寒,很多家庭选择在圣诞放假期间出去度假或回国过年,期待假期的同时,很多业主都忽略了我们的房子在冬季也需要特别关注,特别是没人在家的空置期间。为了让房子安然度过空置期,出门前务必要检查这几个重要步骤你们都做好了吗?   一、关闭总水闸门 在出发前,需要关掉上水的总阀门。关闭后,打开家里的所有水龙头以及冲刷所有的马桶将管内的水排放干净。 二、房屋暖气保持开启 为了节省电费,有些业主在出远门前决定把家中暖气系统关闭,这其实是一个很危险的行为。就算把房屋长期空置,也切记不能把暖气系统关闭。如果室内低于摄氏零度,家中的水喉、暖气系统、自动洒水系统都很有可能结冰,从而爆破,使整个房屋淹水。为节省电费而蒙上不必要的损失,那就因小失大,甚不值得。除此之外,安省的房屋维护条例(Maintenance Standards)也规定,冬天房屋内最低温度不宜低于20摄氏度。 (来源:Google) 三、确保门窗的密封性 出远门前检查所有门窗的密封性,经过夏天的风吹雨淋和阳光暴晒,可能窗户上的封条有些开始松动,可以去买些密封胶来重新密封,这是节省暖气费最好的方法,如果有问题趁着还没出门赶快维修。 四、检查烟雾以及一氧化碳报警器是否正常工作 加拿大的房屋内需要每层安有一个一氧化碳探测器和烟雾报警器,并要每月定期检查是否工作。测试方法很简单,只要按下写着test的按钮,就能确认CO探测器和烟雾报警器是否需要更换。一般情况下,5至7年就需要换个新的测试器了。如果CO探测器和烟雾报警器电力不足,会有红色小灯闪烁或声音提示,需尽快更换电池,以免在空置期间不能及时报警而造成的更大的损失。 (来源:wikiHow) 五、房屋保险与警报监控 出行前咨询您的房屋保险公司对空置房有无特殊要求,以避免由于未满足保险公司要求而造成的空置房出险保险拒赔的尴尬。同时,如果家中有警报监控的话,也可以将家中无人的这段时间告知警报公司,警报公司一般会在他们的系统中做特殊备注。 六、安排房屋定期检查 房屋不能长时间处于无人看管的状态,特别是在冬天,事故多发时期。可以请邻居或者朋友帮忙收扔在门口的报纸,安排及时铲雪、检查暖气是否运转正常等等。以上这么做的目的就是给人造成一种家中有人居住的假象,保证家中安全。 (来源:coloradopaincare.com) 长期旅途回来,最怀念的就是家中的温暖与舒心。因此提前做好预防、维护,确保房子不要在无人居住的时段发生意外就显得尤为重要。 祝大家圣诞快乐!平安幸福!   关注A家物管Avilla, 我们为您的物业提供最专业的资讯。   647-782-6663   更多资讯,请关注A家物管Avilla公众号: 了解更多服务项目,可添加Avilla工作人员微信   每位咨询的客人都可以获得免费的民宿收益预估  

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12/16/19
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在加拿大当房东太难了!!!

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某男子脚上一双人字拖,穿着短裤短袖,背着个编织袋,满头大汗的坐在小区门口的路牙上叹了口气“当房东太难了,每个月收租太辛苦了!” 对于这位仁兄,我想说你这种难,给我来十倍吧! 虽然说得有点夸张,但是在国内当包租公,真的很省心,毕竟每个月收租就好了,没太多需要操心的。 然而,这一切只适用于中国。来到加拿大后就要学会入乡随俗了。 因为。。。。。当加拿大房东,那是真的太难了! 具体有多难就让我们来看看以下几个真实的长租事件: 长租租房事件1 大温列治文的一位女士,将房屋长租出去后,租客将该女士的房屋改成了冰毒工厂。最后造成房屋失火,被警方发现并捣毁了该冰毒工厂。 事发后,作为屋主,该女士承担了近15万加币的费用。而她的保险不覆盖任何相关的费用,也就是说所有的费用她都必须自己承担。 这位女士不仅蒙受了经济上的损失,也受到了精神上的折磨,而她才是真正的受害者啊。 长租租房事件2 大多伦多地区的张先生,在租客退房时去检查房屋,发现屋内一片狼藉。地上到处是垃圾,墙面上也全是污渍。厨房和浴室更是惨不忍睹。 张先生请了专业的清洁团队做了深度清洁;找装修师傅重新粉刷了墙面;又安排维修人员将马桶和水池做了疏通…… 张先生多次与这位租客进行沟通,希望对方能承担这笔不小的修补费和清洁费,均遭到拒绝,之后便不再接电话和回复短信。张先生只能自认倒霉。 长租租房事件3 小编的同事将自己的投资房长租出去,但是从第二个月开始,就再也没有收到租客的租金。 尝试联系了很多次都没有用,也不能随意进入自己的房屋,甚至还口头威胁房东如果再靠近房屋将会暴力驱赶房东。最后只能通过LTB来解决欠租的问题。填写各种表格,等待,上庭,再次上庭…… 前后经历了大半年,才终于将该租客“请”出自己的房屋,并且一分钱租金也没有收到。   看到以上的案例,是不是觉得租房真的是太惊险了!一不留神,就可能遇到“奇葩租客”。 那么,怎样才能最大程度上避免遇到这些令人头疼的租客呢? 今天,小编来和各位房东分享:如何做好租客审查工作?   长租招租的租客审查工作需要注意以下几步: 前业主审核 当租客提供了前业主的联络信息之后,需要先在地产局系统中核实前房东与租客提供的信息是否吻合;然后再联系前屋主了解该租客的大概情况,包括为何需要搬走,是否有过任何不愉快的经历;以及租客的卫生习惯和交租情况等等。在不侵犯他人隐私的情况下,尽量全面地去了解这位租客。当然,很多人会认为业主为了让租客赶紧走,所以会选择撒谎称赞租客。这就需要和前房东斗智斗勇了,通过沟通来核实租客所提供的信息是否属实。 收入证明 收入证明应该怎样去核实呢?租客能提供NOA和T4(A)最好了,然后需要租客提供雇主信。当然,雇主信的信息只供参考,我们还需要自己做调查确认公司是否真实存在。通过调查出来的联系方式联系公司的人事或者前台,再转接至该租客的经理来核实租客的工作信息。在不影响租客隐私的情况下,尽可能的多了解租客的个人情况以及收入。如果了解的信息与租客提供的信息有较大的出入,那么就需要三思了。 信用报告 信用报告也是租客审查中非常重要的一步。很多业主会选择让租客直接提供一份信用报告,这当然是最方便最省钱省事的方式了。但是,需要注意的是,信用报告也有可能造假,有些“专业”的租客会自己将信用报告ps之后再发给业主过目。为了避免上述问题的发生,最好的方式是让租客授权,然后通过信用报告平台申请购买该租客的信用报告。这样可以保证自己拿到的是真实可靠的数据。 犯罪记录 很多人觉得检查租客的犯罪记录是多此一举。其实不然,虽然这种事情发生的概率比较小,但是一旦碰到,就等于摊上了大事,那么业主需要承担的风险和花费将是巨大的(详情可参考案例1)。如果抱着侥幸的心理,那么受伤害的往往是自己。所以为了确保万无一失,核实一下租客的犯罪记录是非常有必要的。最好的方式也是向租客要授权,再通过警局申请购买该租客的犯罪记录报告,最大程度上避免遇到毒贩等不良租客。 LTB上庭记录 于2019年5月1日期,LTB允许大家申请购买公开的上庭记录。当然,并不是所有记录都能调取的,具体还是根据情况而定。LTB最多可以调取到过去10年的上庭记录,具体费用还是根据情况而定。按照加拿大政府与法院的效率,记录申请的等待期也还是一个未知数。所以想要将LTB记录申请完全加入到租客审核的流程里可能还有一段距离。 不过如果条件允许的情况下,申请LTB上庭记录还是值得一试的。毕竟在LTB有过记录的租客十有八九都是会让房东头疼的租客。     A家物管总结: 做好租客审查工作,真的可以避免在长租租房期间很多糟糕的事情发生。 做好犯罪记录调查,可以避免案例1中的毒品风险。 做好前业主审核,可以避免案例2的种种琐事。 做好收入证明检查和信用报告核实,可以避免案例3里遇到的租霸。 希望今天的文章可以帮助到广大业主,愿大家都不会遇到这些烦心事,开开心收租金!   关注A家物管Avilla, 我们为您的物业提供最专业的资讯。   647-782-6663   更多资讯,请关注A家物管Avilla公众号: 了解更多服务项目,可添加Avilla工作人员微信   每位咨询的客人都可以获得免费的民宿收益预估  

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12/10/19
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A家物管长租招租及管理服务

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——A家物管—— 长租招租服务内容:   招租渠道 通过MLS,51,Yorkbbs等各大平台进行招租。   租金收益评估 对比目前市面上的房源以及过往的交易记录进行收益评估。   摄影及3D扫描 方便不在当地的租客了解房屋情况。   租客看房 避免“假房东”和“冒充租客”的情况发生。   租客背景审核 收入证明 前业主审核 信用报告 犯罪记录   租赁合同 专业的合同可以最大程度地保障业主利益。   长租管理服务内容:   房屋收拾和清洁 优质租客惠更愿意租住在一个干净整洁的房屋里。   入住|退房检查 在租客入住前会陪同租客进屋进行检查,确保屋内的一切设施设备都是完好无损的。 当租客退房时也会进行房屋检查,如有损坏,则会向租客索要相对应的赔偿。   入冬|开春检查 入冬时需确保外部水管都关闭并放水,所以在入冬和开春都会安排专业人员去房屋进行检查并确保一切正常。   租金收益保障 当因为非业主造成的租金拖欠时,向租客出通知,并通过租金保险按时向屋主支付租金。 (该保险≠业主自己购买的保险)   法律援助 遇到租客扰民甚至违法的情况,替业主与租客进行交涉。如有需要会让律师向租客出通告并通过LTB来调解。   租约续租 在租约到期前(提前60天以上),与租客沟通是否需要续租等问题。   维修人员入户安排 当房屋需要进行维修时,负责安排维修人员上门服务。(如业主有熟悉的维修人员也可以帮忙安排)   租客投诉调解 出面调解租客的任何投诉,让租客不会直接骚扰到业主。   线上财务报表 每月给业主提供财务报表。   非税务居民租金预缴税上缴 在加拿大,非税务居民需要每月向税务局提交25%的租金收益作为预缴税。       关注A家物管, 我们为您的短租投资物业提供最专业的资讯。   647-782-6663   更多资讯,请关注A家物管公众号: 了解更多服务项目,可添加工作人员微信   每位咨询的客人都可以获得免费的民宿收益预估  ...

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12/3/19
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多伦多短租新规,民宿应该何去何从?

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11月18日短租新规颁布之后,有很多的业主和投资人开始意识到一个问题,市中心,作为多伦多最适合进行短租的区域,将受到极大的影响。 小编先在此给大家简单的解释一下短租新规的重点吧。   首先,新颁布的短租新规只适用于多伦多,特指City of Toronto,而不是Greater Toronto Area (GTA),不包含万锦市和列治文山等其他地区。   其二,多伦多市是允许短租的。也就是说短租是合法的。   其三,短租虽然合理合法,但是限制增多了。要求是业主的自住房,整栋出租最多不能超过180天,分租没有天数限制但是最多可分租3间。这些限制肯定或多或少会影响短租的收益,具体需要等12月新规的详细指示出台,我们会第一时间给各位业主和投资人提供最新的信息。 其中对短租市场冲击最大的要求就是短租房必须是自住房。然而小编相信大部分用来做短租的房屋都是业主们的投资房。所以在自住房这个条件不符合的情况下将无法申请短租牌照。那么持有这些物业的业主们只能含泪退出短租市场了。对于这类业主们的选择无非就是长租或者出售了。所以小编在和团队经过一番讨论与研究后得出结论:出租屋市场将会在未来几个月里产生大量的房源,甚至可能出现供大于求的情况。当供大于求时,对业主们将会是一场灾难,因为租客有更多的选择从而导致租金下滑。   小编在这里提醒大家,如果打算退出短租市场,那么请提前做好准备。否则当大量的房源进入市场时,租金下滑将会是不可避免的。 既然提到了长租,那么我们就应该好好介绍一下长租的优劣势了:   好处不言而喻,那就是租金稳定。不像短租那样受到淡旺季的影响。   而长租的风险也非常明显:遇到租霸无法准时收到租金?房屋遭到严重破坏?   大数据显示:   近15%的租客没有付清租金,而上诉法庭,屋主胜诉率只有18%; 20%的租客退房后,房屋状态不佳,重新装修需要一笔不小的数目。   看到这些数据是不是感到一丝恐慌?   虽然,遇到一些奇怪的租客,甚至是租霸,是一件几率较小的事情。但是万一遇到,真的会让屋主非常崩溃。   小编的一个同事就是这样,和耍赖的租客纠缠了整整半年,上庭三次,最后虽然胜诉了,但也只是让租客离开自己的房子,并没有收到一分钱的租金。   自己的房子被别人糟蹋,租金一分钱都没有赚到,劳心费神,最后还倒贴了几千用于粉刷和维修房屋,这真的是令人窝火。     现在!遇到租霸也不怕!A家物业管理公司特地为避免该类事件推出了两项新服务:长租招租以及长租管理!   A家物业管理的招租项目(Tenant Placement Service)将为您提供四大服务: 1. 租金评估Rental Evaluation   – 参照市场行情以及季节性因素来评估房源的合理租金,以确保房屋能够在最短的时间内出租,来避免房屋空置所造成的租金收入损失。   2. 市场推广 Marketing   – 除了大家耳熟能详的MLS以外,我们还会通过更多的平台进行推广(ex. 我们自己的平台 www.Avilla.ca)   – 除了更多的平台推广以外,我们还会为房屋免费提供专业摄影以及3D扫描建模。 让租客看到房源的第一时间就深深的被吸引到。特别是3D扫描建模,让租客可以足不出户了解到房屋的所有细节。 大大的缩短了租客选择房源的时间。   3. 租客筛选 Tenant Screening   – 我们会通过多方面的信息对租客的身份以及背景进行调查,以确保租客的品质。 调查的内容除了常规的信用报告以外,我们还会对过往住所以及工作记录进行核实。如有需要,还会对租客进行犯罪记录调查,以确保租客没有任何犯罪记录。   4. 专业租赁合同 Lease Agreement   – 我们会为业主提供专业的租赁合同以确保业主的利益能够最大程度的受到保障。     当然,除了该项目,我们还为能您提供贴心的长租管理服务。     A家物管的长租管理项目(Long Term Lease Property Mangement...

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